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中国的房地产税收知多少

发布者:南通律师网   发布时间:2018-8-8   点击量:115

中国的房地产税收知多少
 
【内容提要】房地产业被作为支柱产业为国家和社会所倚重;房地产业被更加倚重的一个重要原因应当是房地产业除了能够带动与之相关的产业发展之外,还是国家的重要税源;房地产行业作为税源,不仅仅是在转让环节被作为税源涵养的,更重要的是在保有环节也是被作为税源涵养的;中国房地产税收种类占了中国目前开征的税种的50%以上。

  国务院在2006年岁末修改了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,这是建设部的负责人以官方名义提出征收物业税等房地产保有环节税收以来国务院就房地产保有环节征收税收的一个开端。适值2007年岁首,朋友闲聊时问我,购买和保有一套100万元左右的房地产需要缴纳多少税收,我详细研究了这一问题,根据国家税务总局网站上的税收文件,购买和保有一套房地产需要缴纳的税种包括了:营业税、土地增值税、契税、城市建设维护税、印花税、土地使用税、城市房地产税、房产税、固定资产方向调节税、耕地占用税。此外,如果在开发过程中将开发商转嫁给消费者的增值税等其他税种加上,则我国现行法律上规定的24 个税种中,房地产的税种占了50%以上。
  现将我国的房地产税收以100万元左右的房地产为例,就交易和保有该房地产需要缴纳的税收计算如下:

一.100万元房地产的计算假定

  我们计算税收的假定如下:
  购买该房地产的建筑面积为100平方米,每建筑面积平方米的房地产的价格为人民币10000元,总价合计人民币100万元;购买的房地产的土地使用权是以出让方式取得的,土地使用权的出让用途为住宅,出让年限为70年,购买时该房地产已经建成,该房地产的土地使用权期限为70年,购买该房地产的价格为人民币100万元,出卖人为开发商;开发商购买该房地产的土地使用权时是以挂牌出让方式取得的,假定出让金的挂牌起价为每楼面建筑平方米700元,经竞价后该房地产的出让金由700元竞争至1000元,每平方米增加300元。
  基于某些税收的税率是由地方人民政府具体确定的,因此我们姑且将该房地产确定在北京市。
  此外,开发商在取得该宗建设用地时,其土地成本占房价总额的30%。
  开发商在开发建设该房地产时,每平方米的建筑安装成本(不含营业税)假定为2000元人民币。

二.土地出让金(物业税)

  许多人认为,土地出让金就是物业税,我们姑且按照这一认识计算物业税。
  在本案中,土地使用权的出让金由开发商向国家缴纳的金额为每平方米1000元,100平方米的房地产的出让金为人民币10万元。该出让金已经作为成本转嫁给了购买人,购买人应当承担向国家缴纳的土地使用权出让金为人民币10万元。
  也即是:如果物业税包括了土地使用权出让金,则购买人缴纳给国家的出让金为人民币10万元。

三.契税

  (一)开发商缴纳并转嫁给购买人的契税

  根据《中华人民共和国契税条例》及其实施细则的规定,并根据北京市人民政府的规定,北京市的契税按照3%的标准缴纳,其中普通住宅的税率减半为1.5%。
  假定开发商取得土地使用权的成本占总价的30%,其中出让金为10%,其他成本为20%。,也即是,在100万元的房价中,土地成本为人民币30万元,其中土地使用权出让金为人民币10万元,其他土地成本为人民币20万元。
  根据北京市的规定,开发商缴纳契税应当按照取得该房地产时的价金的3%缴纳,这样,开发商缴纳的契税在本套房屋中为人民币9000元。(30万元的出让金×3%=9000元)。

  (二)购买人缴纳的契税

  根据契税条例的规定,契税由买受人缴纳,因此购买该房地产缴纳的契税为:15000元(计算公式为:100万元×1.5%=15000元),如果该房地产不是普通住宅,则契税按照3%缴纳,在这种情况下契税为人民币30000元。

四.营业税

  (一)政府直接向开发商征收的营业税

  营业税由出卖人缴纳,但在开发商转让房地产时,营业税是被作为成本计算的,根据营业税条例的规定,营业税的税率为5%。因此由购买人承担的营业税为50000元(计算公式:100万元×5%=50000元)。

  (二)开发商间接支付的营业税

  根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定,建筑安装企业应当缴纳的营业税为营业额的3%。

  开发商支付给建筑商的建筑安装总价(不包括营业税的情况下)在该套房地产中为20万元,那么,由开发商支付的建筑总价中包括了营业税为人民币6000元。

五.城市建设维护税

  根据国务院的规定,城市建设维护税以营业税为基数计算确定。假定该房地产在北京市的市区,则城市建设维护税计算如下:
  (一)由开发商缴纳的城市建设维护税
  开发商缴纳的营业税为50000元,其城市建设维护税按照7%缴纳,50000元的7%为人民币350元。
  (二)由建筑商缴纳的城市建设维护税
  开发商支付建筑商的营业税为人民币6000元,其城市建设维护税按照7%缴纳,为人民币42元。

六.教育费附加

  根据国务院的决定,在征收营业税的同时,应当按照营业税总额的3%征收教育费附加,因此,在征收的营业税中,应当缴纳的教育费附加按照营业税的3%缴纳:

  (一)开发商缴纳的教育费附加

  开发商缴纳的教育费附加按照开发商缴纳的营业税的总额的3%缴纳,在本案中,开发商缴纳的营业税为人民币50000元,因此应当缴纳的教育费附加为人民币150元。


  (二)建筑商缴纳的教育费附加

  建筑商缴纳的教育费附加按照建筑商缴纳的营业税的3%计征,在该房地产中,建筑商缴纳的教育费附加为:27元。

七.耕地占用税

  如果该房地产是征收耕地后在耕地上建造的,那么开发商应当缴纳耕地占用税,耕地占用税在开发商缴纳后作为成本转嫁给购买人。
    根据耕地占用税条例的规定,开发商应当按照下列规定缴纳耕地占用税:
    耕地占用税的税额规定如下:

  (一)以县为单位(以下同),人均耕地在一亩以下(含一亩)的地区,每平方米为二元至十元;
  (二)人均耕地在一亩至二亩(含二亩)的地区,每平方米为一元六角至八元;
  (三)人均耕地在二亩至三亩(含三亩)的地区,每平方米为一元三角至六元五角;
  (四)人均耕地在三亩以上的地区,每平方米为一元至五元。
  根据北京市的规定,在北京市的近郊区,耕地占用税按照每平方米9元缴纳,如果该房地产是建造在耕地上,则应当缴纳耕地占用税。
  基于计算的复杂,本文不再具体计算。

八.城镇土地使用税

  城镇土地使用税是1988年开始征收的一个涉及到房地产的税种,根据《中华人民共和国城镇土地使用权暂行条例》的规定,城镇土地使用税按照下列标准缴纳:
  在2007年1月1日前按照下列标准征收:
  土地使用税每平方米年税额如下:
  (一)大城市五角至十元;
  (二)中等城市四角至八元;
  (三)小城市三角至六元;
  (四)县城、建制镇、工矿区二角至四元。
  在2007年1月1日后按照下列标准征收:
  土地使用税每平方米年税额如下:
  (一)大城市1.5元至30元;
  (二)中等城市1.2元至24元;
  (三)小城市0.9元至18元;
  (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
  根据北京市的规定,在2007年1月1日前,北京市将土地划分为六级,分别按照不同的标准缴纳土地使用税,假定该房地产在北京市的二级土地范围内,则应当缴纳的土地使用税每年为800元,计算公式为:100平方米X8元/平方米=800元,根据国务院公布的新的土地使用税条例的规定,将大城市的土地使用税调高到1.5元--30元,因此在2007年1月1日后,该税种只能比现在更高。
  如果购买该房地产,则在72年内缴纳的土地使用税至少为人民币800元X72年=57600元人民币。

九.房产税

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,在城市范围内的房产应当按照该条例缴纳房产税。
  房产税按照依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
  没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 
  房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
  房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
  根据北京市的规定,“企业、事业单位房产、不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值,一次减除百分之三十后的余值,计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产,以租金收入为房产税的计税依据。”
  北京市的房产税按照年度计征。
  因此如果该房产属于个人所有,且不属于免税范围内的,应当缴纳房产税,还房产税按照租金收入计算纳税的金额。
  基于房产税的计税基数确定的问题,本文暂不计算房产税。

十.城市房地产税

  根据《中华人民共和国城市房地产税条例》的规定,城市开征房地产税,由中央人民政府财政部核定。
  根据北京市人民政府关于征收房产税的规定,在北京市开征房产税后,原决定开征城市房地产税的《北京市房地产税稽征办法》被废止。
  但根据北京市财政局、北京市地方税务局《关于市房地产税有关政策和征管问题的通知》的规定:依照“国务院国发(1994)10号文和财政部税务总局(87)财税外字第230号通知的规定精神,城市房地产税的纳税义务人为在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞。”
  因此在北京市范围内,如果是在北京市拥有房地产的外国人、外国企业、外商投资企业、华侨、港澳台同胞,应当按照《中华人民共和国城市房地产税条例》的规定缴纳城市房地产税,城市房地产税按照年度缴纳,以房产原值为计算税收的依据,税率按照房产原值的1.2%计算。
  因此如果购买了该房地产的人是城市房地产税的纳税义务人,则应当按照100万原值的1.2%缴纳城市房地产税,每年应当缴纳的城市房地产税的金额为人民币12000元。
  如果按照上述标准缴纳70年计算,则该纳税人70年应当缴纳的城市房地产税为人民币744000元。

十一.印花税

  根据《中华人能共和国印花税暂行条例》的规定,无论是购买房地产的人,还是出卖房地产的人,均应当缴纳印花税。
  本文中印花税全部按照产权转移的书据作为计算税收的依据。
  (一)买卖合同的印花税
  根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,买卖合同按照销售金额的万分之五贴花,则买卖合同缴纳的印花税为人民币500元。
  (二)产权转让书据上的印花税
  房产所有权证书和土地使用权证书上的印花税各位5元。

十二.土地增值税

  土地增值税是转让人缴纳的税种。
  基于该税种与购买人关联不大,因此本文不再赘述。



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